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Fotomontage aus Bildern von Hagener Bauten



Immobilienrichtwerte ETW

Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen (Weiterverkauf)

Der zonale Immobilienrichtwert (zIRW) ist ein aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für eine Eigentumswohnung mit im wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen (z.B. Gebäudealter, Wohnfläche u.ä.). Er ist bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche (€/m²) und gilt einschließlich Bodenwertanteil. Eventuell vorhandene Stellplätze oder Garagen wurden zuvor von den Kaufpreisen abgespalten und sind somit nicht im zIRW enthalten.

Das unterschiedliche Preisniveau in den einzelnen Wohnquartieren und der dort vorherrschende Wohnungstyp führen zu unterschiedlichen zIRW im Stadtgebiet. Deshalb wurden insgesamt 35 Richtwertzonen (Teilbereiche des Stadtgebietes mit überwiegendem Wohnungseigentumsbestand) festgelegt und durch Umringsgrenzen gekennzeichnet. Für jede Richtwertzone wurde ein lokaler zIRW bestimmt. Er wurde aus den Kaufpreisen der jeweili-gen Zone (Vertragsjahre 2011 – 2015) ermittelt.

Die Kaufpreise wurden sowohl konjunkturell (Jahr 2015), als auch auf die jeweiligen Eigenschaften der Kaufobjekte (Baujahr, Wohnlage, Anzahl Wohneinheiten im Gebäude, Größe u.a.) mittels Umrechnungskoeffizienten auf eine in der Immobilienrichtwertzone typisch vorkommenden Eigentumswohnung angepasst. Die dazu verwendeten Umrechnungskoeffizienten wurden aus den Kauffällen des Stadtgebietes (liegen seit 1988 digital vor) mathematisch statistisch abgeleitet. Das Bewertungsmodell, die Vorgehensweise der Auswertung, alle Im-mobilienrichtwerte und die Umrechnungskoeffizienten sind im Grundstücksmarktbericht (Kapitel 9.4) ausführlich beschrieben.

Die zIRW werden unter www.boris.nrw.de veröffentlicht und sind dort kostenfrei abrufbar.

Für das Anpassen des Immobilienrichtwertes an die Eigenschaften Ihrer zu bewertenden Eigentumswohnung bietet der Gutachterausschuss Ihnen eine gebührenfreie einfache Rechenhilfe in Form einer Exceltabelle (ab Office 2007) zum direkten Umrechnen an (ETW-Hagen-Rechner). Klicken Sie zum Download auf das Stichwort „ ETW-Hagen-Rechner“ oder die abschließende Grafik.



Anwendung des ETW-Hagen-Rechners :

1. Auswahl der richtigen Zone:

Der zIRW mit den beschreibenden Merkmalen der typischen Eigentumswohnung innerhalb der jeweiligen Richtwertzone ist unter www.boris.nrw.de veröffentlicht. Durch Auswahl des Produkts „Immobilienrichtwerte“ und Angabe der Anschrift des Bewertungsob-jektes erhält der Nutzer einen Kartenausschnitt mit der Markierung der jeweiligen ETW. Ebenfalls wird der zIRW zahlenmäßig dargestellt. Durch Klick auf den zIRW oder in die jeweilige Zone erhält der Nutzer die Detailinformationen zum zIRW.

Die hier dargestellte 6-stellige Immobilienrichtwertnummer (IRW-Nr.) kann dann zur wei-teren Verwendung in dem ETW-Hagen-Rechner eingegeben werden. Ferner ist die IRW-Nr. auch tabellarisch in dem ETW-Hagen-Rechner unter „Immo ETW 2016 – Zonen“ aufgeführt. Mit Eingabe der IRW-Nr. in den ETW-Hagen-Rechner erscheinen dann alle Merkmale des zIRW auf dem rechten Tabellenblatt. Eingaben können nur in die orangen und weißen Tabellenfelder getätigt werden. Die Funktionen der farblich unterschiedlichen Felder sind in der Legende erläutert.


2. Anschließend können die Kriterien der zu bewertenden ETW eingegeben werden:

• Wohnfläche (nach WoFlV)

• Wertermittlungsstichtag WST (als Datum, TT.MM.JJJJ)

• Baujahr zur Ermittlung des Gebäudealters (WST abzgl. Baujahr)


3. Danach Auswahl der Klassenmerkmale der zu bewertenden ETW (pull-down Menü)

• Gebäudealter (> 3 Jahre)

• Wohnlage

• Wohnfläche

• Anzahl Wohnungen im Haus (je Hauseingang)

• Geschosslage

• Garage oder Stellplatz zur ETW vorhanden ?

• Eigennutzung oder vermietet ?

• Güte der Wohnungsausstattung

• ETW ohne Balkon, mit Balkon oder mit Terrasse (EG, UG)

• Grad der Modernisierung nur bei Gebäuden mit Baujahr vor 1970, ansonsten mittel

Für Gebäude nach 1970 wird eine mittlere Modernisierung unterstellt, weil der Einfluss bereits über das Baujahr bzw. das Gebäudealter hinreichend berücksichtigt ist und i.d.R. keine umfassenden wertrelevanten Modernisierungen vorliegen.

• ggf. zurückliegender Wertermittlungsstichtag (konjunkturelle Preisentwicklung)

• Sonstiges

Eine ETW kann „sonstige Besonderheiten“ aufweisen, die in den durchschnittlichen Kaufpreisen nicht enthalten sind (z.B. Sondernutzungsrecht Gartenfläche, Wintergarten, eingeschränkte Belichtungsver-hältnisse etc.). Diese Besonderheiten sind bei der Wertermittlung mit Zu- oder Abschlägen (als Faktor oder als Absolutbetrag in €) zu berücksichtigen.

==> Das Ergebnis ist ein Vergleichswert der zu bewertenden Eigentumswohnung, in dem eine Marktanpassung bereits enthalten ist.


4. Der Vergleichswert der ETW ist abschließend ggf. noch anzupassen mit:

• dem Zeitwert des Stellplatzes oder der Garage

• dem Wert eines zusätzlichen Sondereigentums (z.B. zusätzlicher Hobbyraum)

• den „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“ (boG)

z.B. Baumängel oder Bauschäden am Gemeinschafts- +/oder Sondereigentum